갭투자자 2018년에 과연 살아남을 것인가

갭투자란 무엇인가?

갭투자는 2014년 이후 전세가가 치솟으며 매매가 또한 상승하기면서 시작된 투자법입니다.

전세를 안고 아파트를 매매 하는 투자법으로 매매와 전세가격의 차이 그 갭만큼의 돈으로 매수하는 법을 갭투자라 칭합니다.

전세가율이 집값의 80%에 육박하기에 20%의 자본만 있으면 집한채를 매매할 수 있어 집값이 비싸도

상재적으로 적은 돈으로 집을 살수 있어 소액으로 투자가 가능한 장점을 가지고 있습니다.

전세를 안고 매매하기에 대출의 부담도 줄일 수 있어 금융관련 비용이 발생하지 않아 제약또한 적습니다.

또한 부동산이 활발한 시기에는 소액으로 투자해서 높은 수익을 창출할 수 있습니다.

레버리지 투자법과 갭투자법의 차이점은 무엇인가?

레버리지 투자법은 지렛대 효과라고 합니다.

소액으로 전세 or 대출을 통한 부동산을 매입하는 점은 동일하나 전세 보증금의 상승분을 통한 수익율 창출함으로써

향후 임대가치 유지가 될수 있는가, 임대수요가 상승할 것인가를 주 관점으로 검토합니다.

갭투자는 집값의 상승을 통한 수익율 창출하기에 레버리지 투자와 갭투자는 차이점이 있습니다.

갭투자 역시 High lisk High return 이다

갭투자는 기본적으로 부동산을 상승할 것을 기본으로 하여 투자를 하는 것입니다.

그렇기 때문에 부동산 가격의 하락시장에서는 큰 문제가 발생되게 됩니다.

매매가가 하락세로 전세가 또한 하락하게 되면 갭투자한 사람들은 상당한 타격을 입을 수 밖에 없는데

투자한 자기자본 잠식을 시작으로 보유중인 아파트 자체가 존폐가 위험해질 수 있습니다.

갭투자시 부동산 가격이 올라갈 곳을 잘 검토하여 투자해야 잃지않는 투자가 될 것입니다.

특히 수도권 지역이외의 부동산가격은 횡보하거나 하락하는 중이며, 서울도 오르는 지역만 오르는 양극화로 인해 

서울 모든 지역이 답이 아니라는 것을 볼 수 있습니다.

갭투자는 가격변동이 상대적으로 큰 아파트를 추천합니다.

빌라와 오피스텔은 임대를 통한 수익은 기대할 수 있으나 가격 상승폭이 크지않고

거래 또한 아파트에 비하여 환금성이 떨어지기 때문에 갭투자와는 거리가 있습니다.

현재 부동산 규제시장으로 전체 상승은 보기 힘들 것이며, 지역별로 부석하여 오르는 곳에 투자가 필요한 시점입니다

최근 문재인 대통령의 부동산 규제정책에 의해 경매에 넘겨지는 아파트가 안타깝게도 증가하고 있습니다.

물량의 대량공급에 수요가 감소하며 매매가가 크게 하락하였고 규제에 의해 매물의 수량도 늘어나고 있는 상황입니다

이에 전세가가 매매가 보다 높아지는 상황이 발생하게되는 역전세난이 늘어나고 있고,

거기다 엎친데 덮친격으로 금융시장의 금리 또한 상승하고 있어 늘어나는 이자와 전세금 돌려줄 능력을 잃게되면

아파트가 경매까지 넘어오게 되는 것입니다.

부동산 투자를 조심해야할 시기이며 혹 투자하게 된다면 신중하게 요목조목 따져가며 좋은 물건을 사야할 것입니다.

좋은 물건은 교통, 교육, 상권, 자연 이 4가지 요소가 중요한데, 특히 대중교통의 갖추어짐에 따라 사람들의 편의성이 달라지게되므로 

가장 중요시하는것은 교통환경이 아닐까 개인적으로 생각합니다. 추가적으로 위 4가지 요소 외에도 새아파트일 경우 사람들에게 인기가 많아 경쟁력을 가지게될 것입니다.

문재인 대통령의 부동산 규제내용은?

주택가격의 안정을 위하여 투기과열지구를 부활 시켰습니다.

투기 과열지구는 분양권 전매를 금하고, 아파트 청약 순위 자격이 강화되고 그리고 LTV, DTI 대출규제가 강화되고 재당첨 제한등 규제도 적용되게 됨으로써 

실거주의 목적이 아닌 투기의 목적으로 대출을 낀 위험한 투자를 억제하고자 하는데 의의가 있습니다.

또 다주택자에게 양도세와 중과세, 대출규제까지 강력한 규제를 하여 매물의 공급량을 늘려 부동산 시장을 안정화 시키고자 하였습니다.

추가로 실수요자를 위한 임대, 분양주택 공급을 확대하고 주택시장 거래질서를 투명하고 엄정하게 관리하는 시스템을 강화하였습니다.

10년만의 고강도 부동산 규제로 부동산 시장은 대혼란 상태입니다.

2018년 부동산 전망은?

일단 부동산규제 내용에 포함된 다주택자 양도세와 중과세 부여가 4월에 시작되고 신 DTI 대출규제가 실행될것입니다.

미국은 지속적으로 금리를 올리것으로 예상하고 있으며 국내도 점진적 금리인상이 예상도비니다.

다주택자 규제는 서울과 수도권은 효과가 미미 할것으로 예상되나 수요가 부족한 지방의 경우 주택가격에 영향을 끼칠것으로 예상됩니다.

전세가는 서울과 강남은 재건축과 재개발의 영향으로 이주소요가 생겨 하락하지 않도록 지지하는 수요가 있어 보합 혹은 약간의 상승이 예상됩니다

하지만 이를 제외한 수도권 및 지방은 과잉공급으로 인해 하락이 예상되니 주의가 필요합니다.

또 다주택자들이 상가나 토지로 투자처를 변경시도할 것으로 예상되며 다주택자들이 보유하고 있는 물량을 정리하는 시점에 3월에

실수요자가 접근할 수 잇는 최적의 시기이지 않을까 생각합니다.